القسم الخامس: الملكية المشتركة في العقارات المبنية
1-أحكام عامة
المادة 743 : الملكية المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة حصصا بين عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في الأجزاء المشتركة.
المادة 744 : تعتبر أجزاء خاصة، أجزاء العقارات المبنية، أو غير المبنية والمملوكة بالتقسيم لكل واحد من الملاك الشركاء بغرض الاستعمال الشخصي والخاص.
وتعد أجزاء خاصة:
- كل من تبليط الأرض والأرضية، والتغطية،
- الأسقف والأحواش باستثناء الجدران الأساسية في البناء،
- الحواجز الداخلية وأبوابها،
- أبواب المساطح والنوافذ والأبواب النافذة ومغلق الشبابيك والمصارع أو الستائر وتوابعها،
- قضبان النوافذ والدرابيز الحديدية للشرفات،
- الطلاء الداخلي للحيطان، والحواجز مهما كانت،
- الأنابيب الداخلية، ومنحنيات التوصيل الخاصة بالأجهزة من مجموع الحنفيات واللوازم المتصلة بها،
- إطار وأعلى المداخن والخزائن، والخزائن المموهة،
- الأدوات الصحية للحمامات والمغسلة و المرحاض،
- أدوات المطبخ،
- الأدوات الخاصة للتدفئة والماء الساخن التي يمكن أن توجد داخل المحل الخاص.
وتعتبر مشتركة بين الشركاء المتجاورين الحواجز أو الحيطان الفاصلة في المحلات الخاصة دون الجدران الأساسية في البناء.
المادة 745 : تعتبر أجزاء مشتركة أجزاء العقارات المبنية وغير المبنية التي يملكها على الشيوع كافة الملاكين المشتركين بالنسبة لنصيب كل واحد منهم في كل حصة لاستعمال أو منفعة جميع الملاكين المشتركين أو لأكبر عدد منهم.
وتعد أجزاء مشتركة ما يلي:
- الأرض والأفنية، والبساتين، والجنائن، والمداخل،
- الجدران الأساسية في البناء، وأدوات التجهيز المشتركة بما فيها أجزاء الأنابيب التابعة لها والتي تمر على المحلات الخاصة،
- الخزائن وغلاف ورؤوس المداخل المعدة للاستعمال المشترك،
- الرواق الخارجي، والدرابيز والأسطح ولو خصصت كلها أو بعضها للاستعمال الخاص من طرف شريك واحد،
- المحلات المستعملة للمصالح المشتركة،
- القاعات الكبرى وممرات الدخول والدرج والمصاعد.
وتعد حقوق بالتبعية للأجزاء المشتركة ما يلي:
- حق تعلية العمارة المعدة للاستعمال المشترك، أو المحتوية على عدة محلات تكون أجزاء خاصة مختلفة،
- الحق في بناء عمارات جديدة بالأفنية، والبساتين، أو الجنائن التي تكون أجزاء مشتركة.
المادة 746 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تتناسب الحصة في الأجزاء المشتركة الخاصة لكل قسمة مع المساحة النافعة بالنسبة للمساحة الإجمالية النافعة لمجموع القسمات التي تشكل الوحدة العقارية.
المادة 747 : لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة، أو الحقوق التابعة لها محلا لدعوى التقسيم، أو بيعا بالمزايدة بمعزل عن الأجزاء الخاصة.
المادة 748 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983 ) يحدد نظام الملكية المشتركة مصير الأجزاء المشتركة والأجزاء الخاصة وكيفيات الانتفاع بها وكذا القواعد المتعلقة بإدارة هذه الأجزاء وتسييرها.
المادة 749 : لكل شريك في الملكية الحق في أن يتمتع بالأجزاء الخاصة التابعة لحصته كما له أن يستعمل وينتفع بحرية بالأجزاء الخاصة والمشتركة، بشرط أن لا يمس بحقوق الشركاء الآخرين في الملكية أو يلحق ضررا بما أعد له العقار.
المادة 750 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تنقسم التكاليف المشتركة إلى نوعين:
1 - تكاليف من النوع الأول وهي تتعلق بالتسيير العادي، للأجزاء المشتركة والترميمات الصغيرة الخاصة بها.
يتولى هذه التكاليف مجموع الشاغلين فعليين كانوا أم لا. وتتوزع هذه التكاليف حسب حصص متساوية بين كل واحد من الشاغلين الذين يجب أن يوفوا بها لدى المتصرف، وذلك وفقا للكيفيات التي حددتها الجمعية العامة.
2 - تكاليف من النوع الثاني وهي تتعلق بالترميمات الكبرى للعقار وصيانته وكذا أمن الشركاء في الملكية والشاغلين لها.
ويتكفل الشركاء في ملكية العقار بهذه التكاليف.
ويتم توزيع هذه التكاليف على أساس حصة كل جزء مشترك من الأجزاء المتعلقة بكل قسمة.
المادة 750 مكرر : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) يجب على المجموعات والمصالح والهيئات العمومية أن تدرج في ميزانيتها الاعتمادات الضرورية لدفع التكاليف الملزمة بدفعها بصفتها شريكة في الملكية أو شاغلة لها.
2 - حقوق وواجبات الشركاء في الملكية/أو الشاغلين لها
المادة 750 مكرر 1 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) في حالة امتناع الأشخاص المعنيين عن دفع التكاليف المستحقة عليهم بصدد النوع الأول أو الثاني، يمكن للمتصرف أن يلجأ إلى إجراءات التحصيل الجبري.
المادة 750 مكرر 2 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) في حالة ما إذا كان الشريك في الملكية أو الشاغل لهيئة أو مصلحة عمومية أو مجموعة محلية ولم يدفع التكاليف المستحقة بعد الإنذار بالتنفيذ، يتم تحصيل هذه التكاليف عن طريق الخصم التلقائي من الاعتمادات المقررة لهذا الغرض، وذلك على يد المحاسب العمومي بناء على إحالة من المتصرف الذي يتعين عليه تقديم جميع الإثباتات، لا سيما منها الفاترات وقرارات الجمعية وكل مستند آخر.
يتم الخصم في أجل شهر بعد الإحالة على المحاسب المختص.
المواد من 751 إلى 753 (ملغاة بالقانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983)
المادة 754 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) في حالة نقل ملكية إحدى القسمات، يبقى المالك السابق ملزما بدفع جميع الديون المترتبة عليه من الملكية المشتركة، والمستحقة عند تاريخ انتقال الملكية، والواجب دفعها نقدا سواء تعلق الأمر بأرصدة أو بدفع نهائي.
يجب على الشريك في الملكية الذي يتخلى عن قسمته بعرض أن يسلم للموثق شهادة تقل عن مدة شهر تثبت أنه غير مطالب بأي حق إزاء جماعة الشركاء في الملكية، ويجب إخطار المتصرف بهذا التخلي برسالة مضمنة مع الأشعار بالوصول ويجوز للمتصرف بطلب من المشتري أن يعترض، في مدة خمسة عشر يوما ابتداءا من إعلان التخلي، على دفع مبالغ البيع ليتسنى له الحصول على المبالغ الباقية في ذمة البائع.
المادة 755 : (ملغاة بالقانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983).
المادة 756 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تضمن جميع الديون المستحقة للجمعية على كل شريك في الملكية برهن قانوني على قسمته.
وتستفيد هذه الديون بالإضافة إلى ذلك من الامتيازات الخاصة بمؤجر العقار.
المادة 756 مكرر : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) للشركاء الحق في طلب التعويض إذا حصل لهم ضرر بسبب القيام بالبناءات سواء كان القيام بهذه الأعمال قد أدى إلى نقصان من قيمة أملاكهم أو أدت هذه الأعمال إلى منعهم من الانتفاع بأملاكهم منعا بليغا ولو مؤقتا أو حصل لهم من جراء هذه الأعمال إصابات فيما يملكون.
وهذا التعويض يترتب على جميع الشركاء في الملكية و يوزع بقدر حقوق كل واحد في الأجزاء المشتركة.
المادة 756 مكرر 1 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) إذا حدث هدم كلي أو جزئي فإنه يمكن للشركاء المالكين للأجزاء المتكون منها المبنى المهدم أن يقرروا بأغلبية الأصوات تجديد المبنى أو إصلاح الجزء الذي لحقه الضرر.
وتخصص بالدرجة الأولى التعويضات الواجبة للعقار المهدم لتجديد البناء وذلك مع مراعاة حقوق الدائنين المسجلين.
3 - تسيير وإدارة العقارات ذات الاستعمال الجماعي
المادة 756 مكرر 2 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983)
تشكل جماعة الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها جمعية تتمتع بالشخصية المدنية.
تتولى الجمعية إدارة العقار والمحافظة عليه وكذا تسيير الأجزاء المشتركة.
المادة 756 مكرر 3 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) ينتخب المتصرف من طرف الجمعية التي يجوز لها أن تفصله عند الاقتضاء.
وفي حالة التقصير يعين المتصرف تلقائيا من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي للمكان الذي يوجد فيه العقار.
المواد من 757 إلى 762 : (ملغاة بالقانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983).
المادة 736 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تعقد الجمعية اجتماعا عاديا وجوبا مرة في السنة خلال الثلاثة أشهر التي تلي نشاط نهاية السنة باستدعاء من طرف المتصرف.
كما تعقد الاجتماعات استثنائيا من طرف المتصرف بناءا على مبادرة منه أو بطلب من الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها.
ولا يجوز للجمعية أن تناقش قانونا إلا القضايا المقيدة في جدول الأعمال والتي تتم بشأنها الاستدعاءات والإخطارات المثبتة بصورة نظامية.
المادة 763 مكرر : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تعين الجمعية في مستهل كل اجتماع لها رئيسا للجلسة عن طريق التصويت برفع اليد، وأن تعذر ذلك، يعين تلقائيا الشريك في الملكية أو الشاغل، لها، الأكبر سنا.
يقوم المتصرف بدون كاتب الجلسة، غير أنه لا يسوغ للمتصرف أو زوجه ولو كانا مالكين أن يرأسا الجلسة.
المادة 764 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تتخذ قرارات الجمعية عن طريق الاقتراع بالأغلبية البسيطة أو الأغلبية المحددة، ويتكفل بتنفيذ هذه القرارات متصرف العقار، الذي يوضع مباشرة تحت مراقبة الجمعية.
يعد هذا التصرف، وكيلا للجمعية، ويمثلها لدى القضاء.
المادة 764 مكرر : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) يساهم الشريك في الملكية في أعمال الجمعية وله الحق في التصويت على جميع المسائل التي تخص الملكية المشتركة.
كما يشارك المستأجر في جميع أعمال الجمعية، وله الحق في الإدلاء بصوت تقريري في الحالات التالية:
1/ عندما تناقش الجمعية التكاليف من النوع الأول،
2/ عندما تناقش الجمعية أشغال الترميم التي يراها أغلبية الأعضاء ضرورية،
3/ عندما يكون الشريك في الملكية المعني غائبا أو لم يمثله أحد لدى الجمعية بصفة نظامية.
المادة 764 مكرر 1 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) يجوز أن يمثل الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها وكيل يختارونه باستثناء المتصرف أو زوجه.
ولا يمكن لأي وكيل أن يتلقى أكثر من تفويض لإجراء التصويت.
في حالة شيوع قسمة، وعند غياب الممثل المشترك الذي فوضه المعنيون يعين رئيس المحكمة وكيلا وذلك بطلب من أحد الشركاء على الشيوع أو من المتصرف.
المادة 764 مكرر 2 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تنطبق القرارات التي صادقت عليها الجمعية العامة على جميع الشركاء في الملكية أو الشاغلين لها وكذا خلفائهم.
ولا يمكن منازعة هذه القرارات من طرف المعارضين أو الغائبين الذين لم يتم تمثيلهم، إلا أمام المحكمة وذلك في أجل شهرين ابتداء من تاريخ تبليغ القرارات، تحت طائلة سقوط الحق.
المادتان 765 و 766 : (ملغاة بالقانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983).
المادة 767 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) لا يجوز للجمعية العامة مهما كانت أغلبية الأصوات أن تلزم أحد الشركاء في الملكية بتغيير الأجزاء الخاصة فيما أعدت له، أو تغيير كيفية الانتفاع بها كما هو مقرر في نظام الملكية المشتركة.
المادة 768 : (ملغاة بالقانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983).
المادة 769 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) لا يمكن بناء طوابق أو عمارات بهدف إنشاء محلات جديدة للاستعمال الخاص إلا إذا كان قرار الجمعية القاضي بذلك قد اتخذ بإجماع أعضائها الشركاء في الملكية.
ويقتضي قرار إعطاء حق بناء طابق لنفس الغرض فوق عمارة مبنية بالإضافة إلى إجماع الشركاء في الملكية، موافقة الشركاء الساكنين بالطابق العلوي للعمارة المذكورة.
المادتان 770 و 771 : (ملغاة بالقانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983):
المادة 772 : (القانون رقم 83-01 المؤرخ في 29 يناير 1983) تتقادم بعشرة أعوام الدعاوى الشخصية التي تنشأ عن تطبيق نظام الملكية المشتركة بين الشاغلين وبين أحد الشاغلين والمتصرف.
أما الدعاوى التي يكون من شأنها معارضة قرار الجمعية فيجب أن تقدم من طرف الشاغلين المعارضين منهم أو الغائبين في مدة شهرين ابتداءا من يوم إعلانها من طرف المتصرف و إلا سقطت الدعوى
الرئيسية 
الإثنين يونيو 18, 2007 4:32 pm